Préparer les planchers et entrées de votre immeuble pour l’hiver à Montréal

Agir en septembre, pas en novembre

Ce qu’on voit souvent chez les gestionnaires immobiliers : l’hiver arrive, le calcium est déjà sur les trottoirs, et l’immeuble n’est pas prêt. Les tapis d’entrée sont trop petits, le fini des planchers est mince, et au bout de deux semaines, le lobby commence à paraître. À ce moment-là, une bonne partie du mal est déjà fait.

Le bon moment pour régler tout ça, c’est maintenant, au début de l’automne. Entre septembre et la mi-octobre, vous avez encore le temps d’agir avant que la saison des déglaçants s’installe pour de bon. Cette fenêtre-là passe vite.

Quelle configuration de tapis d’entrée mettre en place avant la saison du sel?

Un tapis de trois pieds dans l’entrée, ça ne suffit pas quand les hivers montréalais battent leur plein. La règle générale dans l’industrie, c’est environ dix à quinze pieds de couverture au sol à chaque entrée principale. C’est à peu près la distance qu’il faut pour qu’une semelle se décrasse et s’assèche correctement. Quelqu’un qui entre d’un trottoir couvert de calcium en janvier a besoin de toute cette longueur pour arrêter de transporter l’humidité et le gravier dans l’immeuble.

Dans les immeubles bien gérés, on voit souvent une configuration en deux étapes. Un tapis grattant plus grossier à l’extérieur, juste à la porte, pour enlever ce qui accroche aux semelles. Puis un tapis absorbant à l’intérieur pour le reste. Les deux doivent couvrir la largeur complète de l’entrée, pas juste être posés là parce qu’ils étaient déjà sur place.

Les programmes de location de tapis chez des fournisseurs de buanderie peuvent fonctionner, mais vérifiez la fréquence de remplacement. Un tapis saturé en plein mois de février ne sert plus à rien et peut même aggraver les choses en gardant l’humidité contre le plancher en dessous. Dans les entrées à fort achalandage, les tapis ont souvent besoin d’être changés plus souvent qu’un cycle de buanderie hebdomadaire normal peut l’offrir.

À quelle fréquence faut-il nettoyer les entrées et les lobbys une fois que le temps sale s’installe?

C’est là où beaucoup d’immeubles sous-estiment le problème. La fréquence de nettoyage qui convenait en août ne tient plus la route de novembre à mars. La charge sur les entrées est simplement différente.

Pour les lobbys et les entrées d’un immeuble commercial achalandé, plusieurs propriétés ajoutent au moins un service de jour pendant les mois d’hiver les plus intenses. Ça peut vouloir dire un préposé à l’entretien qui fait une rotation dans les entrées et les corridors d’ascenseurs à intervalles réguliers, ou un nettoyage en milieu de journée en plus du service de soir habituel. Ce qui est approprié dépend entièrement de l’achalandage de l’immeuble, du type de plancher, et de ce que la portée des travaux prévoit.

Les planchers durs en particulier montrent la saleté beaucoup plus vite en hiver qu’en été. Les résidus de sel sèchent rapidement en une pellicule blanche, et une fois qu’ils sont incrustés par le passage répété des piétons, les enlever demande un vrai travail. Les attraper tôt dans la journée est beaucoup plus simple que de s’en occuper à onze heures du soir après douze heures de trafic.

Comment protéger les planchers durs et les tapis contre le sel et le calcium?

Pour les planchers durs, c’est le fini de surface qui fait la différence entre le sel et le matériau du plancher. Un fini usé ou mince donne au calcium une prise. À travers 65 hivers montréalais à entretenir des immeubles commerciaux, on a vu du marbre, du terrazzo et du VCT subir des dommages sérieux parce que le fini était trop mince en entrant dans la saison froide. Maintenir un bon fini avant que l’hiver commence, c’est une des mesures les plus concrètes qu’un immeuble peut prendre.

Les tapis, c’est un autre problème. Le sel et le calcium ne restent pas en surface des fibres; ils descendent jusqu’à la base du poil et dans le support. L’aspirateur aide, mais une fois que le sel est installé et que le tapis a été mouillé à répétition par la neige transportée à l’intérieur, les résidus ne partiront pas avec l’aspiration seule. Un nettoyage par extraction à l’eau chaude avant la saison, et encore une fois en milieu d’hiver, est une pratique courante dans les immeubles qui veulent protéger la durée de vie de leurs tapis.

Le nettoyage par encapsulation entre deux extractions complètes peut aider à maintenir l’apparence entre les services plus profonds. Ce n’est pas un remplacement pour l’extraction, mais c’est une façon pratique de rester en avance sur l’accumulation dans un corridor ou une aire d’accueil achalandée.

Quand planifier un recirages de plancher ou une extraction en profondeur avant l’hiver?

Pour le recirages des planchers durs, l’objectif est d’avoir terminé avant la fin octobre. Une fois que la saison du sel est vraiment commencée, vous recircez des planchers qui vont immédiatement reprendre un coup. Faire le travail en septembre ou dans la première moitié d’octobre donne au nouveau fini le temps de durcir correctement et de commencer la saison en bonne condition.

Pour l’extraction des tapis, un nettoyage en profondeur pré-hivernal en octobre est une pratique standard dans les immeubles qui ont un programme d’entretien sérieux. Si les tapis n’ont pas été extraits depuis le printemps, ils portent déjà plusieurs mois de salissures sèches et de particules qui vont se comporter mal une fois que l’humidité commencera à entrer. Une extraction avant la saison établit une base propre. Certains immeubles planifient ensuite une deuxième extraction en milieu de saison, souvent en janvier ou février, selon l’état des tapis.

N’attendez pas à mars pour y penser. En mars, vous réparez des dommages. En octobre, vous les prévenez.

Comment bâtir un programme de nettoyage qui tient de l’automne jusqu’au printemps?

Les immeubles qui passent au travers d’un hiver montréalais dans le meilleur état sont ceux où la portée du nettoyage a été définie en tenant compte de la saison, pas ajustée après coup. Ça veut dire avoir une conversation avec votre prestataire de nettoyage maintenant, en septembre, pour clarifier ce qui change quand la météo change.

Quelques points à examiner précisément : les tapis d’entrée sont-ils remplacés assez souvent? Y a-t-il une couverture de jour pour le lobby pendant les heures de pointe en hiver? Le fini des planchers est-il en bonne condition, ou faut-il le décaper et le recirer avant octobre? L’extraction des tapis est-elle planifiée avant le début de la saison?

Ce ne sont pas des questions compliquées, mais elles ne sont pas posées assez souvent avant que quelque chose commence à paraître. Bâtir un programme de nettoyage prêt pour l’hiver, c’est surtout une question de décisions prises en automne, pas de réactions en janvier.

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