Produits de nettoyage verts pour immeubles commerciaux à Montréal
Qu’est-ce que ça veut vraiment dire, un produit de nettoyage « vert » ou « écologique »?
Tout dépend de qui fait l’affirmation. Une étiquette qui dit « écologique » ne veut rien dire en soi. Un fabricant peut apposer ce mot sans aucun test indépendant, sans divulgation des ingrédients, et sans aucune vérification externe. Ce qui distingue un vrai produit de nettoyage vert d’une stratégie de marketing, c’est une certification accordée par un organisme reconnu qui publie ses critères.
Concrètement, un produit de nettoyage commercial qui mérite cette appellation a été évalué sur plusieurs points : la toxicité de ses ingrédients pour les personnes et pour la vie aquatique, sa biodégradabilité après avoir été rincé, la concentration nécessaire pour qu’il soit efficace, et l’emballage. Un produit qui demande une dilution importante pour fonctionner n’est pas plus vert simplement parce que son étiquette est imprimée en vert.
Depuis des années, nous intégrons des gammes de produits verts dans nos programmes d’entretien ménager commercial. L’erreur la plus fréquente qu’on observe : un gestionnaire immobilier qui présume que ce que son fournisseur utilise est automatiquement conforme à ses objectifs de durabilité. Il faut être précis. Demandez la certification, le nom de l’organisme certificateur, et la liste des produits par écrit.
Quelles certifications chercher au Québec?
Dans le marché québécois et canadien de l’entretien commercial, les deux certifications qui ont le plus de poids sont EcoLogo (maintenant sous UL Environment) et Green Seal. Toutes deux exigent des tests indépendants et ont des critères publiés que les produits doivent respecter pour maintenir leur certification. L’une ou l’autre inscrite dans une fiche technique vous donne quelque chose de vérifiable.
Certains fournisseurs mentionnent Safer Choice, un programme de l’EPA américaine. Ses standards sont rigoureux, mais il est moins répandu sur le marché canadien. Les programmes « verts » propriétaires gérés par les fabricants eux-mêmes méritent d’être scrutés attentivement. Un fabricant qui certifie ses propres produits, ce n’est pas la même chose qu’un organisme indépendant qui le fait.
Pour les certifications d’immeuble comme BOMA BESt ou LEED, l’exigence typique est qu’un pourcentage documenté des produits de nettoyage achetés (mesuré selon le coût) doit porter une certification environnementale de tierce partie. Le seuil exact varie selon la version et le parcours choisi, mais le chiffre de 80 % des achats de produits par coût revient régulièrement dans les deux programmes. Si votre immeuble vise l’une ou l’autre de ces certifications, votre fournisseur d’entretien doit faire le suivi de ses achats et vous fournir la documentation. C’est un élément du devis, pas une supposition.
Passer aux produits verts, est-ce que ça nuit à la propreté ou à la désinfection du bâtiment?
Cette question revient à chaque fois. La réponse courte : non, pas si les produits sont bien choisis et bien appliqués.
Il y a eu une période, il y a peut-être quinze ans, où les options vertes disponibles sur le marché commercial n’étaient réellement pas aussi efficaces que les produits conventionnels dans certaines catégories. Cet écart s’est beaucoup réduit. Les formulations disponibles aujourd’hui pour les surfaces dures, les salles de toilettes et la désinfection générale sont efficaces aux concentrations pour lesquelles elles ont été conçues. Le problème de performance qu’on observe encore, c’est le mauvais usage : un produit dilué à la mauvaise concentration, appliqué sur le mauvais type de surface, ou qui n’a pas eu le temps de contact nécessaire.
La désinfection, c’est une autre conversation. Si un établissement a une exigence de désinfection de niveau hospitalier ou un spectre d’efficacité particulier, le produit utilisé doit répondre à ces spécifications peu importe son profil environnemental. Les désinfectants verts existent et fonctionnent, mais il faut faire correspondre le produit à l’exigence réelle, pas seulement choisir celui qui a la plus belle certification. Une clinique médicale que nous entretenons a des besoins différents d’un bureau en immeuble commercial standard. Le devis doit refléter ça.
Comment un programme de nettoyage vert soutient-il la certification BOMA BESt ou LEED pour votre immeuble?
BOMA BESt et LEED accordent tous deux des crédits aux immeubles qui ont des programmes d’entretien documentés et gérés utilisant des produits à préférence environnementale. Le mot « documentés » porte beaucoup de poids dans cette phrase.
Pour BOMA BESt, la section opérations et gestion couvre les pratiques de nettoyage et de gestion des déchets. Vous devez démontrer que votre programme d’entretien tient compte de la qualité de l’air intérieur (directement liée à la chimie des produits et aux méthodes d’application), que vos produits respectent des normes environnementales reconnues, et que le programme est écrit et suivi. Une entente verbale avec votre prestataire ne suffit pas lors d’un audit BOMA BESt.
Pour LEED, les crédits pertinents se trouvent sous Qualité de l’environnement intérieur. Les produits doivent être certifiés, le programme doit traiter les zones à haute concentration séparément des zones générales, et les outils à microfibres ou similaires sont souvent mentionnés. Encore une fois, la documentation est primordiale.
En 65 ans à entretenir des immeubles commerciaux dans le Grand Montréal, on a vu beaucoup d’établissements entreprendre un processus de certification immobilière pour réaliser que leur programme de nettoyage n’était pas du tout documenté, ou que leur prestataire n’avait aucune politique écrite sur les produits. Régler ça avant de commencer le processus de certification économise beaucoup de temps.
Qu’est-ce qui doit figurer dans un contrat de nettoyage pour s’assurer que les produits verts sont vraiment utilisés?
C’est là que la plupart des engagements en matière de durabilité s’effondrent. Un contrat qui dit « des produits écologiques seront utilisés » sans rien d’autre n’est pas applicable de façon significative. Voici ce qu’il faut inclure concrètement.
Premièrement, exiger une liste de produits par catégorie : usage général, salles de toilettes, vitres, désinfectant, fini de plancher, décapant. Pour chaque catégorie, le contrat doit nommer la norme de certification requise (EcoLogo, Green Seal ou équivalent), et non se contenter du mot « vert ».
Deuxièmement, exiger que tout remplacement de produit en cours de contrat nécessite une approbation écrite préalable. Les fournisseurs changent leurs gammes de produits. Sans cette clause, un produit certifié peut être discrètement remplacé par un produit non certifié et personne ne le sait avant l’audit BOMA.
Troisièmement, inclure une exigence de documentation. Des rapports trimestriels ou annuels sur les achats de produits liés au statut de certification vous donnent le dossier papier dont les programmes de certification ont réellement besoin.
Quatrièmement, si des produits concentrés ou des systèmes de dosage font partie du programme, précisez que les contrôles de dilution doivent être utilisés. Un concentré censé être dilué à 1:128 et appliqué pur ne performe pas comme prévu, et ce n’est pas vert non plus.
Cinquièmement, exiger que les fiches de données de sécurité (FDS) de tous les produits de nettoyage soient disponibles sur demande. C’est une exigence de transparence de base qui ne coûte rien au prestataire.
L’été à Montréal est un bon moment pour faire cette révision. L’activité dans les immeubles est souvent moins intense en juillet et en août, les gestionnaires ont un peu plus d’espace pour penser stratégiquement, et le troisième trimestre est un point naturel pour remettre à jour un devis avant l’automne.
Chez Can-Jan Inc., nous entretenons des immeubles commerciaux à Montréal depuis 1961. Contactez-nous pour discuter de votre propriété.
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