Programme d’entretien des planchers pour immeubles de bureaux à Montréal
De quels services d’entretien de planchers un immeuble de bureaux a-t-il vraiment besoin?
La réponse courte: ça dépend des surfaces, du trafic, et de ce qui a été fait ou pas fait au cours des dernières années. Mais la plupart des immeubles qu’on voit ont soit trop peu de travaux périodiques, soit un programme mal planifié dans le temps.
Un immeuble de bureaux typique à Montréal a plusieurs types de surfaces: carreaux de vinyle ou béton poli dans les corridors techniques, tapis ou plancher en vinyle de luxe dans les espaces locatifs, et quelque chose de plus noble, souvent du marbre ou du granit, dans le hall d’entrée. Chacune de ces surfaces a son propre cycle d’entretien. Les traiter pareil, c’est ce qui fait qu’un programme d’entretien des planchers finit par décevoir.
Le nettoyage quotidien couvre les bases: balayage humide, nettoyage des dégâts, ramassage des débris aux entrées. Ça maintient un niveau acceptable. Mais ça ne restaure pas un fini usé par le passage, et ça ne retire pas ce qui s’est incrusté dans les fibres des tapis. C’est là qu’intervient l’entretien périodique, et beaucoup de gestionnaires le reportent jusqu’à ce que les dommages soient visibles. C’est trop tard.
Dans le secteur, on sépare généralement l’entretien des planchers en deux volets. Le premier: l’entretien courant, quotidien ou quasi quotidien, pour préserver ce qui est en place. Le second: la restauration périodique, soit le décapage et la remise en fini sur les planchers durs, ou l’extraction à l’eau chaude sur les tapis. Les deux sont nécessaires. L’un ne remplace pas l’autre.
Quelle est la différence entre le nettoyage quotidien et la restauration périodique des planchers?
Le nettoyage quotidien est protecteur. Il retire le gravier fin et les abrasifs qui, s’ils restent sur un plancher fini, grugent le revêtement à chaque passage. Sur les tapis, l’aspiration régulière maintient la surface propre en apparence, mais ne règle pas ce qui se dépose en profondeur au fil des semaines.
La restauration périodique est à la fois corrective et préventive. Sur les planchers durs, un cycle de décapage et de cirage retire le vieux fini accumulé avec les saletés incrustées, puis repose une couche de protection neuve. Sur les tapis, l’extraction à l’eau chaude retire ce que l’aspirateur ne peut pas atteindre: les huiles, les fines particules, tout ce qui a migré vers le fond des fibres.
Ce qu’on observe régulièrement dans les immeubles commerciaux, c’est que les gestionnaires se concentrent sur le travail quotidien et repoussent la restauration périodique quand les budgets se resserrent. Le problème: plus on attend, plus le plancher est difficile à remettre en état. Un plancher décapé et refiné sur un cycle raisonnable coûte moins cher par année qu’un plancher qu’on a négligé pendant plusieurs saisons et qui nécessite une restauration complète.
La bonne fréquence pour les travaux périodiques dépend de l’immeuble: volume de circulation, type de fini déjà en place, qualité du programme quotidien, et configuration des entrées. Un hall d’entrée achalandé au rez-de-chaussée d’une tour voit plus d’usure en une semaine qu’un petit espace de bureau en arrière-plan en voit en un mois.
Quel est le meilleur moment pour décaper et refinir les planchers d’un immeuble occupé?
Les nuits et les fins de semaine, c’est la réponse standard, et ça fonctionne bien pour la majorité des espaces locatifs. Un décapage et un refinissage dans un espace individuel, fait de nuit, peut être sec et prêt pour l’occupation du matin si c’est planifié correctement. Ça demande le bon nombre de couches, suffisamment de temps de séchage entre les couches, et une bonne ventilation.
Pour les halls et corridors principaux qui ne peuvent pas vraiment être fermés complètement, on travaille par phases: un côté à la fois, l’autre côté reste accessible. Ça prend plus de temps et coûte un peu plus cher, mais ça garde l’immeuble fonctionnel.
Le défi plus complexe, c’est le programme à l’échelle de l’immeuble, quand on veut couvrir plusieurs étages avec plusieurs locataires. Il faut un calendrier qui tient compte des locaux occupés en soirée, des déménagements à venir, et de l’accès aux monte-charge. Cette conversation de planification doit avoir lieu avant que le contrat soit signé, pas la semaine avant le début des travaux.
Comment planifier l’entretien des planchers en été dans un immeuble de bureaux montréalais?
L’été est vraiment la meilleure fenêtre pour les travaux de planchers dans un immeuble commercial à Montréal.
L’occupation baisse en juillet et au début août. Beaucoup de locataires fonctionnent avec des équipes réduites pendant les vacances d’été. Ça signifie moins de circulation sur les planchers fraîchement finis pendant le temps de séchage, moins de plaintes sur l’odeur du nouveau fini, et un accès plus facile aux espaces normalement difficiles à atteindre en période de pointe.
L’été compte aussi parce qu’on n’est pas en train de se battre contre l’hiver montréalais. De novembre à mars, les immeubles accumulent du sel de déglaçage, du chlorure de calcium, du sable et de la slush à une échelle difficile à décrire si on ne l’a pas vu. En 65 ans à entretenir des immeubles commerciaux dans le Grand Montréal, on a vu ce qu’un mauvais janvier peut faire à un plancher de hall qui est entré dans l’hiver avec un fini compromis. L’été, c’est le moment de rebâtir cette protection avant d’en avoir besoin.
Un programme d’été pratique pour un immeuble de bureaux ressemble à ceci: planifier le décapage et le refinissage des planchers durs pendant les mois de faible occupation, faire une extraction complète sur les tapis avant le retour au bureau en septembre, et inspecter les tapis d’entrée pour s’assurer qu’ils sont adéquats avant le retour des pluies et de la neige.
Les tapis d’entrée, c’est un détail qu’on sous-estime souvent, mais leur effet est mesurable. Des tapis bien dimensionnés aux entrées de l’immeuble peuvent retenir une part importante des saletés et de l’humidité avant qu’elles n’atteignent vos planchers finis. Beaucoup d’immeubles n’en ont pas assez, ou ceux qu’ils ont sont tellement usés qu’ils ne retiennent plus grand-chose.
Comment choisir le bon prestataire d’entretien de planchers pour un immeuble de bureaux multi-étages?
Posez des questions précises et voyez si vous obtenez des réponses précises. Un entrepreneur qui ne peut pas vous dire quel équipement il utilise pour l’extraction, ou combien de couches il applique et quel temps de séchage il laisse entre les couches, ne fait probablement pas le travail correctement.
Pour un immeuble multi-étages, vous voulez un prestataire avec la main-d’oeuvre nécessaire pour faire tourner plus d’une machine à la fois. Une équipe de deux personnes avec une seule extractrice pour douze étages va travailler vite, et un travail de refinissage fait trop rapidement est souvent la raison pour laquelle il faut recommencer plus tôt que prévu.
Demandez comment le prestataire gère un changement de dernière minute de la part d’un locataire. Ça arrive dans tous les grands immeubles tôt ou tard. La réponse vous dit comment l’entreprise fonctionne vraiment.
Les références d’autres gestionnaires immobiliers à Montréal valent plus que n’importe quelle affirmation marketing générale. Une entreprise qui travaille dans le même immeuble depuis plusieurs années vous dit quelque chose. Une entreprise qui soumissionne bas et change de clientèle rapidement vous dit aussi quelque chose.
Depuis 1961, Can-Jan entretient des immeubles commerciaux à Montréal. Nous travaillons dans l’ensemble du Grand Montréal, incluant Laval, la Rive-Nord, la Rive-Sud, Vaudreuil-Soulanges et l’Ouest-de-l’Île. Notre programme d’entretien des planchers couvre le refinissage des surfaces dures, l’extraction sur tapis, et l’entretien quotidien dans des immeubles variés: tours à bureaux, condominiums, et cliniques médicales.
At Can-Jan Inc., we have kept Montreal buildings clean since 1961. Reach out to talk about your property.
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