Entretien des planchers en ete : profiter du conge de construction
Chaque ete, les immeubles commerciaux de Montreal disposent d’une fenetre que la plupart des gestionnaires immobiliers n’utilisent pas a son plein potentiel : le conge de construction et les semaines d’achalandage reduit qui l’entourent. Pour les responsables d’immeubles qui veulent planifier des cycles de decapage et cirage, de refinissage de planchers ou d’entretien periodique sans deranger les locataires, la periode allant de la fin juillet a la mi-aout est l’occasion la plus pratique de toute l’annee.
Chez Can-Jan, on coordonne des projets d’entretien de planchers dans le Grand Montreal depuis 1961, et la periode estivale de faible achalandage offre systematiquement les meilleures conditions pour des travaux qui ne peuvent tout simplement pas etre executes correctement quand l’immeuble tourne a plein regime.
Pourquoi le conge de construction cree-t-il la meilleure fenetre pour l’entretien des planchers?
Le conge de construction du Quebec, generalement les deux dernieres semaines de juillet, vide une bonne partie des immeubles commerciaux montrealais. L’occupation des bureaux chute de facon marquee. L’achalandage dans les commerces ralentit. Les locataires industriels arretent leurs operations. Dans les immeubles de Saint-Laurent, de la Rive-Nord, de Laval et du West Island, cette periode peut signifier de 30 a 60 pour cent moins de passages quotidiens. Cette reduction du trafic pietionnier est exactement ce dont l’entretien periodique des planchers a besoin.
Les procedures de decapage et cirage, le revetement de finition et le refinissage impliquent tous l’application de produits chimiques sur la surface du plancher. Chaque couche de finition necessite un temps de sechage de plusieurs heures avant de pouvoir etre foulée. Dans un immeuble a pleine capacite, trouver une plage de quatre a six heures sans interruption dans un corridor principal ou un hall d’entree est presque impossible sans travailler en quart de nuit et accepter le risque que des arrives matinaux abiment le fini avant qu’il soit pris. Pendant le conge de construction, ce meme travail peut se faire de jour, sans friction de coordination.
En quoi consiste concretement un cycle de decapage et cirage?
Le decapage et cirage complet est le processus de restauration le plus approfondi dans l’arsenal de l’entretien periodique. L’equipe de nettoyage applique un decapant chimique pour dissoudre les couches de fini existantes, qui accumulent cire, salissures incrustees et marques de frottement au fil des mois. Le plancher est ensuite frotte avec une autolaveuse ou une machine rotative, rince, laisse secher, puis refinisse avec plusieurs couches de fini appliquees en sequence.
Selon la superficie de la zone, un decapage et cirage complet sur un corridor commercial ou le plancher d’un espace a aire ouverte peut prendre d’un quart de nuit pour une petite section jusqu’a plusieurs jours consecutifs pour un grand hall multi-locataires ou un plancher commercial depassant 450 metres carres. Chaque couche de finition doit secher avant que la suivante soit appliquee, donc le processus ne peut pas etre bacle sans compromettre la durabilite du resultat. On applique generalement trois a cinq couches de finition sur les zones de fort passage pour obtenir une surface qui tient le coup tout au long de l’automne et de l’hiver.
La fenetre estivale est egalement le moment ou on planifie les projets de revetement partiel, moins intensifs qu’un decapage complet. Cette approche consiste a frotter legerement le fini existant pour enlever la contamination et l’usure en surface, puis a appliquer une ou deux couches de finition supplementaires sans decaper jusqu’au plancher brut. Cette methode convient aux planchers bien entretenus qui ont simplement besoin d’un rafraichissement en milieu d’annee avant que l’occupation reprenne en septembre.
Quels types de planchers beneficient le plus d’une planification estivale?
Les planchers en carreaux de vinyle composite (VCT) et en vinyle de luxe (LVT) dans les halls, corridors et espaces de bureaux a aire ouverte sont les principaux candidats au decapage, cirage et revetement. Ce sont ces surfaces ou le fini s’accumule avec le temps, ou les marques de frottement deviennent visibles sous l’eclairage du hall, et ou un plancher refinisse a un impact immediatement perceptible sur l’image de l’immeuble aupres des locataires et des visiteurs.
Les planchers en terrazzo et en beton poli dans les edifices a bureaux de classe A au centre-ville de Montreal ou sur la Rive-Sud beneficient du brunissage et du rescellement pendant cette periode. Le brunissage, effectue avec une machine a haute vitesse, restaure le brillant des surfaces qui se sont ternies au fil des mois sans necessiter de decapage chimique. On planifie les cycles de brunissage sur les halls en terrazzo pendant l’ete parce que la reduction du trafic permet au brillant restaure de ne pas etre immediatement effface avant d’avoir pu etre apprecie.
Les joints de coulis des carreaux de ceramique dans les salles de bain et les salles de pause beneficient egalement d’un nettoyage en profondeur estival. Le coulis est poreux et accumule les salissures avec le temps, meme avec un lavage de plancher regulier. Un decrassage estival avec une machine rotative sur les planchers de carreaux des salles de bain elimine la contamination incrustee que l’entretien courant ne peut pas traiter, remettant la situation a zero avant le retour de la pleine occupation en septembre.
Comment sequencer les travaux de planchers dans un immeuble multi-locataires?
Dans un immeuble commercial multi-locataires a Laval, a Vaudreuil-Soulanges ou dans le West Island, tous les locataires ne ferment pas necessairement pour le conge de construction. Certains etages seront occupes pendant que d’autres seront vides. La sequentialisation de l’entretien des planchers dans un immeuble a occupation mixte requiert un calendrier etage par etage, elabore a l’avance, communique aux locataires et execute dans un ordre qui evite les conflits entre les zones mouillees et les zones occupees.
Notre approche habituelle consiste a commencer par les aires communes, les halls, les paliers d’ascenseurs et les corridors principaux pendant la fenetre de vacance maximale, puis a passer aux corridors des etages et aux aires ouvertes au fur et a mesure que les calendriers des locataires le permettent. On se coordonne avec la gestion de l’immeuble pour identifier quels etages sont completement liberes, lesquels ont un personnel reduit et lesquels fonctionnent normalement. Cela previent le scenario le plus problematique : un locataire qui marche sur une couche de fini fraichement appliquee parce que le calendrier n’avait pas ete communique clairement.
En plus de soixante ans a entretenir des immeubles commerciaux montrealais, on a constate que les immeubles qui utilisent bien la fenetre estivale arrivent a septembre dans un etat nettement meilleur que ceux qui reportent les travaux de planchers a l’automne. En octobre, le trafic de chantier, les demenagements et le retour des employes rendent la planification du meme travail deux fois plus compliquee et deux fois plus perturbante.
Comment les gestionnaires immobiliers doivent-ils se preparer pour les travaux de planchers estivaux?
L’etape la plus importante est de faire le tour de l’etat de vos planchers avant le conge de construction, pas pendant. Faites le tour de l’immeuble avec votre entrepreneur en nettoyage a la fin juin ou au debut juillet, identifiez quelles zones necessitent un decapage complet par rapport a un revetement partiel ou simplement un brunissage, et confirmez un calendrier sequence pendant que les plans de vacances des locataires sont encore en train d’etre confirmes. Attendre la derniere semaine de juillet pour planifier les travaux comprime considerablement la fenetre disponible.
Partagez le calendrier avec les locataires a l’avance. Un simple avis expliquant que l’entretien des planchers est prevu a des dates precises, que l’acces a certaines zones sera restreint pendant les heures de sechage et a quoi ressemblera le resultat final contribue grandement a la cooperation des locataires. Dans notre experience a nettoyer des immeubles partout dans le Grand Montreal, les frictions dans les relations avec les locataires autour des travaux de planchers viennent presque toujours d’un manque d’avis suffisant, pas des travaux eux-memes.
La fenetre de faible achalandage estival est limitee dans le temps. Elle s’ouvre a la mi-juillet et se ferme effectivement quand septembre ramene la pleine occupation. Les immeubles qui planifient a l’avance obtiennent des planchers propres et bien finis avant la periode d’utilisation la plus intense de l’annee. Ceux qui la ratent portent des planchers uses, ternes ou egratignes tout au long d’un autre automne et d’un autre hiver.
Chez Can-Jan Inc., on aide les entreprises montrealaises a maintenir des installations plus propres et plus saines depuis 1961. Contactez-nous pour discuter de la facon dont on peut soutenir votre immeuble.
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